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国际大行警告:未来把房子当存款非常危险!_0267.com_81707.com

时间:2018-01-24 来源:90度地产 作者:90度地产 _3648.net

  《人民日报》海外版的一篇报道引发舆论关注。报道称,2017年11月,中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出,居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%,已接近美国水平。

  但与此同时,国际五大行之一的第一太平戴维斯的最新报告却指出,中国家庭的负债率远远低于全球其他地方。目前中国人均负债只有2万美元,美国的人均负债高达14.53万美元,日本是13.4万美元。以家庭负债占比看,中国的家庭负债占GDP比例只有44%,但美国的占比则高达80%,世界发达经济体的平均水平是74%。

  上述数据说明,尽管中国的房价收入比可能是全球最高的几个国家,但泡沫程度却极可能是全球最低的,房价抗跌能力远远优于全球其他国家和地区。

  01

  中国房价未来不会暴涨

  第一太平戴维斯的报告说,中国的债务水平,确实在过去十年有显著提高。和2006年比,2016年的负债水平增加了575%。但这些债务主要是企业负债,居民负债却很少。家庭负债余额只有4.7万亿美元,而家庭住宅总价值却已经高达39.4万亿美元,住宅资产总值是家庭负债的8.4倍。

  非但如此,中国的外债比例也很低,只有5%的债务来自海外。因此不容易受到全球性金融危机的冲击影响。

  同时,房价的高低,很大程度是受高储蓄率的影响。由于储蓄机构有限,人们不得不把住房当作另外一种存款,这是造成资金大量流入楼市的原因。

  从第一太平戴维斯所做的上述金融调研情况来看,相比海外房地产市场,中国目前的楼市安全系数要高很多,是不太容易飞出“黑天鹅”的市场。

  除此外,第一太平戴维斯还对从1694年以来的全球利率进行统计,发现在接近300年时间里,全球的平均利率只有4.4%,大部分时间都在2%~6%之间。除了80年代曾经因为高通胀出现过很高的利率,大部分时间利率都是低点。低利率被认为是促使房价上涨的一个原因。

  报告认为,包括中国在内的国家,未来房价并不会像一些人判断地那样出现暴涨。第一太平戴维斯的判断是,随着监管的收紧,以及年轻一代的购房能力还没有培育完成,包括中国在内的全球房地产市场会出现一轮滞涨。

  02

  海外房价涨幅将被抑制

  实际上,全世界的年轻人都买不起房。

  在澳大利亚,拥有房产的25-34岁年轻人,住房拥有率仅仅只有45%,远远低于1986年时的58%;在美国,35岁以下的有房者只有31%,也远远低于1995年时的比例;在英国,有房的年轻人只有5%。他们每个月付在租金上的钱,是按揭款的4.5倍。

  相比之下,中国的年轻人可能是全世界拥有房产比例最高的,超过70%的35岁以下年轻人拥有属于自己的房子。

  和全世界的同龄人相比,中国的年轻人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都为年轻人买房贡献了自己的积蓄,让他们能在很年轻的时候拥有自己的房子。

  但是,海外的房产则多数掌握在老人手里,这使得老年人和年轻人之间爆发了租房战争。年轻人买不起房子,却还不得不从微薄的收入里挤出一部分给房东交房租;而老年人则通过手上持有的大量房子,从年轻一代赚取大量的租金收益。

  为了赢得年轻人的支持,海外很多国家的政府,正在考虑提供房租补贴或者掏钱提供住房支持,让1984到2000年出生的一代人能逐步拥有自己的房子。

  而由于年轻人收入增长的缓慢,海外房地产市场的房价涨幅未来也将被抑制,可能会在一个平稳的水平。

  03

  新技术引发房市大变局

  对各个国家来说,年轻人的选择将最终决定住房价格长期趋势。

  报告显示,那些吸引年轻人集聚的新兴城市,房屋的资产价格才能长期看好。

  深圳、迪拜、奥斯汀……这些年轻人远远超过老年人的新兴之城,其经济增长和城市发展的活力被看好。

  报告提出,新兴技术将改变人们的生活方式,也会改变城市未来的前景。那些集中大量资金的金融城市,在未来未必是有吸引力的。倒是那些能够提供更高生活品质和工作环境的中小城市,有可能在下一轮的城市全球竞争中胜出。

  同时,区块链的技术引用,又会加速全球不动产交易的速度,让房产交易变得更频繁,也更容易地变成一项金融工具和家庭资产。这反过来,又可能影响到房屋的价格。

  总体来看,未来九年,包括中国在内的全球不动产市场,将发生过去百年以来从未有过的变局。很多100多年前适用于全球的房地产发展规律,有可能会在下一个十年里突然变得不适用。

  很多不被看好的城市,或者城市中不被看好的地段,可能会因为新技术的出现,人们价值观念的变化,以及工作和居住生活的形态的改变,而突然崛起。

  那些被认为最安全,最可靠的房地产投资,也可能因为新兴技术的突然崛起,而迅速没落。

  就像2000年初,还因为“一铺富三代”理念,引发几万人排队争购的市中心沿街商铺,仅仅因为网络电商的突然兴起,就变得一文不值。

  目前全球的房地产价值格局,也将因为新技术、经济、人口等因素的变化而彻底改变。

  从这个角度看,把房子当存款的理财方式,也许是非常危险的。

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